임대인이 “내가 직접 장사할 테니 나가세요”라고 할 때, 상가 임차인 대처법

“이번 계약이 끝나면 제가 여기서 직접 장사할 겁니다. 만료일에 가게를 비워 주세요.”

시설비를 들이고 단골까지 모은 가게에서 이런 말을 들으면, 당장 다음 점포를 알아봐야 할지부터 고민됩니다.

우선 계약서를 꺼내 현재 계약 만료일과 최초 임대차 시작일을 확인하세요. 계속 영업할 계획인지, 새 임차인에게 점포를 넘길 계획인지에 따라 해야 할 일이 달라집니다.

1. 계속 영업하고 싶다면, 갱신요구부터 하세요

상가 임차인은 원칙적으로 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함해 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다. 오래된 계약은 10년 규정이 적용되는지 계약 체결·갱신 이력도 확인해야 합니다.

갱신요구권을 행사할 수 있다면, 임대인이 직접 장사하겠다는 사정만으로는 갱신을 거절하기 어렵습니다. 다만 연체한 월세가 3기분에 이른 사실이 있거나 법에서 정한 철거·재건축 사유가 있는 경우 등에는 판단이 달라질 수 있습니다. 전화로만 이야기했다면 갱신을 요구한다는 뜻을 문자나 내용증명으로 보내고, 상대방에게 도달한 기록을 남겨두세요. 보낸 문구와 답변도 함께 보관하세요.

임대인에게 보낼 문자 예시 안녕하세요. ○○상가 ○호 임차인 ○○○입니다. 현재 임대차계약 만료일은 ○년 ○월 ○일입니다. 해당 점포에서 계속 영업할 예정이므로 임대차계약의 갱신을 요구합니다. 직접 영업을 이유로 점포를 비워 달라고 하신 내용에 대해서도 서면으로 회신 부탁드립니다.

2. 점포를 넘기고 싶다면, 권리금 회수 기간을 확인하세요

갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이 지났더라도 권리금 회수 기회는 보호될 수 있습니다. 대법원도 갱신요구권을 더 이상 행사할 수 없다는 사정만으로 임대인의 권리금 회수기회 보호 의무가 사라지지는 않는다고 판단했습니다.

현행법상 권리금 회수기회 보호 기간은 계약 만료 6개월 전부터 임대차 종료일까지입니다. 이 기간에 새 임차인 후보를 찾았다면, 후보자의 입점 의사와 계약 조건을 정리해 임대인에게 서면으로 전달하고 계약 협의를 요청하세요. 임대인이 직접 영업하겠다며 후보자와의 계약을 거절했다면, 그 답변도 보관하세요. 정당한 사유 없는 거절로 손해가 발생했다면 손해배상을 검토할 수 있습니다.

임대인이 처음부터 “누구를 데려와도 계약하지 않겠다”고 말했다면, 언제 어떤 말로 거절했는지 남겨두세요. 실제 후보자를 소개하기 어려웠다면 그 경위와 거절 기록을 가지고 상담받는 것이 좋습니다.

3. 퇴거에 합의하기 전에 정산 조건을 확인하세요

점포를 비우는 쪽으로 협의하더라도, 합의서에 서명하기 전에 아래 항목을 확인하세요. - 퇴거일과 보증금 반환일을 각각 언제로 정할지 - 원상복구 범위와 철거 비용을 누가 부담할지 - 시설·집기 가운데 무엇을 가져가고 무엇을 남길지 - 권리금이나 보상에 관한 추가 청구를 포기하는 문구가 들어 있는지

계약서와 갱신계약서, 임대인의 퇴거 요구 문자, 월세 납부 내역을 한곳에 모아두세요. 만료일이 가깝거나 갱신 거절과 권리금 문제가 함께 얽혀 있다면, 이 자료를 가지고 상가건물 임대차분쟁조정위원회 또는 법률 전문가에게 상담할 수 있습니다.

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