위반건축물 상가, 계약해도 될까? 이행강제금·명의이전·신규 영업신고 확인법

“뒤쪽에 주방을 조금 넓혔는데, 이행강제금은 건물주가 내고 있어요. 지금도 식당이 잘 돌아가니까 명의만 바꾸면 돼요.”

상가를 보러 다니다 보면 이런 설명을 들을 수 있습니다. 이때 확인할 것은 내가 쓰려는 공간에서, 내 명의로, 내가 하려는 업종의 영업을 시작할 수 있는지입니다.

기존 일반음식점을 그대로 인수하는 경우와, 기존 식당 자리에 카페를 새로 여는 경우는 확인할 절차가 다릅니다.

아래는 일반음식점·휴게음식점 등 식품접객업을 기준으로 정리했습니다.

1. 건물주가 이행강제금을 내고 있으면 괜찮을까?

이행강제금은 시정명령을 기한 내에 이행하지 않았을 때 부과하는 금액입니다. 납부해도 위반 상태는 남고, 시정할 때까지 반복 부과될 수 있습니다.

구청은 위반 내용에 따라 철거, 사용금지 또는 사용제한 등을 명할 수도 있습니다.

부과 대상은 시정명령을 받고도 이행하지 않은 사람입니다. 건축법상 시정명령 대상에는 소유자뿐 아니라 관리자와 점유자도 포함될 수 있습니다.

임대인이 비용을 부담하기로 했다면 계약서에 명시하고, 관할 건축 담당 부서에는 현재 시정명령을 받은 사람이 누구인지, 무엇을 언제까지 시정해야 하는지 확인하세요.

특히 위반 부분이 내 영업에 꼭 필요한 공간인지 보세요. 다른 층에 위반사항이 있는 경우와, 내가 쓸 주방이나 객석이 무단 증축된 경우는 영업에 미치는 영향이 다릅니다.

주방을 철거해야 한다면 남은 공간으로 조리시설을 다시 갖출 수 있는지까지 따져봐야 합니다.

2. 기존 식당을 그대로 인수하면 명의이전이 될까?

현장에서 말하는 ‘명의이전’은 보통 영업자 지위승계 신고를 뜻합니다. 기존 영업을 양수하면서 영업자의 지위를 이어받는 절차입니다.

먼저 기존 영업신고가 유효한지 확인하고, 영업신고증과 실제 영업장 범위를 대조하세요.

기존 영업자가 폐업신고를 하기 전이라면, 폐업과 승계 중 어떤 절차를 밟아야 하는지 관할 위생 담당 부서에 먼저 확인하세요.

기존 식당이 영업 중이어도, 무단 증축 부분까지 포함해 사용할 수 있는지는 따로 확인해야 합니다.

담당자에게 기존 신고 업종과 영업장 범위, 위반 위치를 함께 알려주고 현재 상태로 지위승계 신고를 할 수 있는지 물어보세요.

기존 영업에 진행 중인 행정처분이 있는지도 확인할 항목입니다. 식품위생법에 따라 종전 영업자에 대한 일부 제재처분의 효력이 양수인에게 이어질 수 있습니다.

3. 기존 식당 자리에 카페를 열면 신규 영업신고가 될까?

예를 들어 기존 일반음식점 자리에 휴게음식점으로 신고해 카페를 열 계획이라면, 기존 신고증만 보고 판단하기 어렵습니다.

신규 영업신고를 받을 때 관할 부서는 건축물대장 등을 확인합니다. 예정 업종에 맞는 건축물 용도와 시설 기준, 위반 부분이 영업장에 포함되는지 등을 함께 확인해야 합니다.

이때는 “여기 카페 되나요?”보다 구체적으로 물어보세요.

> “○○동 ○○번지 1층에서 휴게음식점을 열려고 합니다. 건축물대장에 위반 표시가 있고, 뒤쪽에 증축된 공간이 있습니다. 그 부분을 영업장에서 빼면 신규 신고가 가능한가요?

철거하거나 건축물대장을 정리해야 한다면 어느 단계까지 완료해야 하나요?”

4. 계약금·권리금 보내기 전 확인할 순서

① 건축물대장과 현장을 대조하세요. 최신 건축물대장을 열람하고, 위반 위치와 내용을 확인하세요. 주방·객석·창고처럼 실제로 쓸 공간이 신고된 영업장 범위에 들어가는지도 확인합니다.

② 관할 구청의 두 부서에 각각 물어보세요. 건축 담당 부서에는 위반 위치·시정명령·사용제한 여부·시정 방법을, 위생 담당 부서에는 내 업종의 지위승계 또는 신규 신고 가능 여부와 필요한 선행 조치를 확인하세요.

주소와 층·호수, 예정 업종, 현장 사진이나 평면도를 준비하면 문의하기 쉽습니다.

③ 확인 결과가 나오기 전에 계약한다면 반환 조건을 적으세요. 기존 건축법 위반 때문에 예정 업종의 신고 또는 승계가 불가능할 경우, 어느 기한까지 누가 시정할지, 기한 내 해결되지 않으면 계약을 어떻게 종료하고 받은 돈을 언제 돌려줄지 정하세요.

임대차계약과 권리금계약의 상대방이 다르면 임대차계약금과 권리금의 반환 조건을 각각의 계약서에 적어야 합니다.

이행강제금을 누가 내는지 들었다면, 다음 질문은 “내가 쓸 주방과 객석을 그대로 사용해 내 명의로 영업할 수 있나요?”입니다.

답이 나오기 전이라면 계약금과 권리금 송금을 미루는 편이 안전합니다.